ブログ版/不動産業界の歩き方
「不動産業界の歩き方」管理人によるブログ版の業界解説書。不動産仲介業の現状と動向を解説します。不動産業界への就職や転職を目指す方、新人の方、必見の不動産ブログ!

フルコミッションの不動産仲介営業職を募集!
マジか!って話
新型コロナ関連で、国交省が、テナントの賃料の支払いについて、猶予を要請・・てニュースを見て、「マジか!」と思いましたよ。とりあえず流れを書いてみると・・

コロナ感染が増えてきた

外出の自粛

飲食店等の売り上げが激減

国は補償しない方針

国交省いわく・・
「売上げが減り、苦しむ事業者の家賃は待ってやれ」 ← 今ここ!

・・しかも、いつ終息するかわからないわけで、半年も自粛ムードが続くなら、ビルのオーナーの何割かは破産するのでは?

よくいるんですよ。「家賃を待ってほしい」と懇願する借主・・ま、苦しいのはわかるんですけど、そのような借主って、大事なこと忘れているんですよ。・・貸主の大半は、銀行からお金を借りて賃貸経営しているってことを。

家賃を待ってあげるって事は、ただ待ってるわけではなく、その分、銀行に支払う金額が不足するわけで、貸主がその分をどこかで都合をつけて銀行に支払う事態になる・・って事です。ま、金持ちの貸主は問題ないけど・・

ギリギリでやっている貸主は銀行への支払いが滞り、信用は落ちて、競売のリスクが高まります。それと、テナントだけで済むのか?・・事業者が借りている社員用のアパートとか、居住用の物件もついでに、「家賃が支払えません。待ってほしい」となるのでは?

・・で、ここからが本題で・・そのようなゴタゴタに巻き込まれるのは・・物件を管理している不動産屋ですよ。滞納は増えるだろうし、滞納したまま廃業とか倒産とか、バックレるケースも増えるよね。ま、ご用心。
私道持分なし
〇私道.net経由の相談メールがたまに着ます。私道.netには相談不可と記載してあるのですが、暇なときは対応しています。位置指定道路の持分がないケース・・たまにありますが、そのような物件を購入すべきか?・・そんなかんじの相談もあります。

そのレベルならネット検索で営利目的の親切アピール不動産屋サイト(笑)がたくさん語っていますので、必要な知識は得られると思いますよ。私が注意すべきと思う点は・・その物件だけ持分が無い理由と、その背景にあるもの・・それらが及ぼす将来です。

位置指定道路を築造した当時は接面していた区画のすべてに持分があるケースが多く、その各区画は分譲後に売却しても私道持分は区画と運命を共にします。その一般的なケースから外れてしまった理由・・知らずに買うとか、ありえませんよ。

たとえば分譲会社、もしくは大地主が位置指定道路を入れて宅地部分のみ区画・分譲して、私道はすべて分譲をした者が所有・・これはよくあるケースです。将来的に位置指定道路を延長する予定なら、先に築造した位置指定道路の全所有者の同意が必要なので・・

私道持分を各区画に付けてあげちゃうと、将来の位置指定道路の延長に「反対」をする可能性があるからです。その場合、将来に位置指定道路の延長が終わった際、みんなに道路持分を無償譲渡するケースもあります。

分譲をする者が私道持分を持ち続けるケースのリスクですが・・事業資金を銀行から借りるため私道も担保に入れますが、返済を滞れば差押、競売コースです。競売になると、私道専門の事件屋が競落して、各区画の人達を訪ねて、「道路を買ってほしい」となり、断ると・・いろいろ面倒なことになる・・なんてケースもあります。

複雑な事情などなく、地主がケチで宅地は売るけど私道持分を渡さないケースや、建築で儲けるから建築さえできれば私道持分なんかどうでもいいと考える無責任な不動産屋から私道持分なしの土地を買ったケースもあるでしょう。

・・で、将来的に・・・ドケチな地主とご近所付き合いをする事になるのもデメリットだし、ご近所で自分だけ私道持分がない立場で、いいしれぬ不安感が続くのもデメリットです。売る際も価格に影響するし、お金を借りるにも担保評価に影響があります。・・私道持分がないと、いろいろ影響はありますよ。ま、ご用心。

ざつだん
〇コロナウイルスの件は、学校の休みとかレジャー施設の休みとか、トイレットペーパーの買い漁りとか・・いろいろ広がってますね。それにしても・・×〇県でで新たに感染確認・・◇〇▽に勤務・・とか、そんなニュースを見て、(アホか・・)と思います。

先月から満員電車が走る度に1000人単位で感染してるかもしれないレベルなのにね。1人2人の発見を大騒ぎでカウントしても無意味な気がしますよ。とっくに1万人は超えていると思いますよ。

〇コロナウイルス騒ぎは暇な不動産屋への影響はとくにありませんが、忙しい不動産屋は「暇になる」という変化はあるでしょう。外出を控える時期に家探しや部屋探しをする必要ないし、どうしても不動産探しするなら自宅でネット検索するくらいはできるしね。

ま、いずれにしても不動産なんか後回し・・って雰囲気かな。フルコミは飢え死にだね。暇な不動産屋でフルコミやるくらいなら、何処か年寄りが一人でやってる不動産屋で留守番・店番のバイトでもしてたほうが堅実かもね。

あ、HP版に店番の募集ページでも作ろうかな。それとも店番の派遣でもするかな。関東なら私の知人だけでも、宅建資格持ちで仕事していないベテランがゴロゴロいるから。(笑) 
雑談アレコレ
〇大手系で営業だった頃・・デスクに座り、目の前の電話機を見ながら・・顧客に電話しようか・・今じゃなくてもいいか・・気分が乗らない・・でもかけようか・・などと思いながら、結局、電話しなかった事もあります。

逆に、(よし、かけるぞ!)と意気込み、かけた事もあります。営業職は、何もない状態からスタートして行動で成果を上げるのが仕事ですが、最も難しいのがスタート地点からの移動です。電話機の前で考えているのが0地点・・

受話器をもち、番号を押して電話するのが「1」の地点です。会話がスタートすれば、営業マンですから言葉はスラスラでます。ま、あとは結果次第ですが、全てが上手くいった時は、(行動して良かった!)と思うものです。

与えられた仕事をするだけの業種の人には理解が難しいと思います。指示されてする仕事はある意味、ラクです。自ら考えて行動するのはけっこう難しい時があるんです。いつでも何処でも【ヤル気】が出るとは限らないしね。

ブログの更新も、更新しようか・・後でいいか・・今日はいいや・・と流されているのが現状です。ま、無理して義務感で更新する事もないんですが、(最近、どうかしたのかな?)と思われるのもどうかと思い、やっと更新しました。

〇これもまた大手系の頃の話ですが・・毎日毎日、チラシの印刷とか配布とかやっていると・・仕事が嫌いになりますよ。非効率な仕事を会社命令の義務でやって、売れている営業も売れていない営業もノルマ化された枚数を毎日毎日ポスティング・・それが1年でも2年でもずーっと続くわけだから、嫌気もさしますよ。

で、大半の営業マンは3年以内に辞めちゃうわけですが、40過ぎていれば次は地場業者・・で、そのうちフルコミってコースかな。地獄のコースですよ。(笑) その過程でいろいろなものを失います。

〇不動産営業マンが家を買うなら、安い物件を現金で買うか、短い期間のローンにすべきですよ。今なら激安物件、たくさんあるしね。おしゃれな新築マンションとか、新築建売とか買っていいのは、金持ちか、公務員とか、民間でも終身雇用制度の人だけですよ。ま、ご用心。

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