ブログ版/不動産業界の歩き方
「不動産業界の歩き方」管理人によるブログ版の業界解説書。不動産仲介業の現状と動向を解説します。不動産業界への就職や転職を目指す方、新人の方、必見の不動産ブログ!

フルコミッションの不動産仲介営業職を募集!
新年
明けましておめでとうございます。
今年もよろしくお願い申し上げます。

2021年 元旦
「不動産業界の歩き方」 不動歩
さむいね。
〇寒くなりましたね。老人の賃借人が亡くなる季節です。病院で亡くなっても部屋は住んでいたままなので、身内なり役所なりが片付けてから、ルームクリーニング等をして空室募集の流れです。

高齢者で部屋探しをしている人って、死に場所を探しているのと同じですね。ま、実際は救急車を呼んで病院で死ぬケースがほとんどですけどね。脳梗塞で意識を失うケースを除き、多少は苦しむ時間があり、1分もあればその間に119番かけるでしょ。

〇12月は時間が過ぎるのが速く感じます。この時期は本当に、「サラリーマンていいなぁ・・」て思います。給料もらって、あとは年末年始を楽しめるわけだから。儲かっていないフリーランスや個人事業主はそこまで気楽には過ごせません。

年末だっていつものように支払日がくるしね。クリスマスも近いですが、クリスマスソングを聞くだけで死にたくなりますよ。他人が幸せに見えて、自分だけ不幸に感じるから。(笑) 年が明ければ確定申告の準備もあるし、嫌なことばっか。

〇唯一の救いが持続化給付金に関わらなかった事かな。アレをもらってたら、課税対象なので収入とみなされ、その分、所得税や健康保険料等が上がり、来年はもっと厳しい年になってしまうから。結局、配られた金は回収されるわけ。

年間収入に給付金100万円を上乗せで申告となれば、極端なケースだと、所得税や国民年金保険料や国民健康保険料の免除や減免を受けている方は、それらの減免を受けられなくなり、結果的に来年は30万~40万くらい支払いが増えるはずです。給付金を全部使っちゃった人は、ご用心。
ありがちな話
〇不動産仲介営業は自身の営業活動(行動)に関して自由さを求めます。営業マンの求める理想は、「朝から晩まで自由行動」です。ま、数字が上がっていればなにをやっていても許される雰囲気はあるものです。ただ、それが長く続くと、指示や命令に拒否反応がでるんですよ。

物件を見に行くよう指示しても、「物件を見る必要がない理由」を言い、動かなかない・・顧客に電話するよう指示しても、瞬時に「電話する必要がない理由」を言い、動かない・・なにを指示しても、瞬間的に言い訳してブロックする・・ま、こんなかんじかな。

この「瞬間に」がポイントで、なにか指示されても、指示の理由や意味など考えず、最初から断ることしか考えていないから「瞬時」に対応できるのです。理由はいろいろで、「無駄な動きは指1本でもしたくない」とか、「無意味な指示に従えない」・・とかね。

そんな部下がいたら話し合うべきです。何回か瞬時の断りをされた後、個室に呼び、面談する。そこで・・たとえば、「この数日で、君に3回の指示をして、すべて断わられた経緯があるが、それぞれの断り理由については信じているし納得もしている。・・ただ一つ疑問があるので教えて欲しい」と言い・・

「君はなぜ?私の指示に対して、【瞬時】に断れるのか?考えてみたんだけど、私の結論は2つ。一つは君がスーパーコンピューターのように情報処理能力が高く、瞬時に指示内容を解析して返答しているケース。もう一つは・・

指示された瞬間に断りモードに入り、何を指示されても、まずは断り、それからできない理由を考えながら話しているケース。・・で、どちらかな?」と聞く・・スーパーコンピューター並みの情報処理能力と答えたら、「そこまで素晴らしい能力があるなら、その能力を活かせる会社に行ったほうがいいよ。」と退職を促すべきですね。

瞬間に断りモード・・を認めたら、反省させて仕事を続けさせるか、「やる気がないなら辞めるべきでは?」と退職を促すべきですね。営業マンも劣化すると、「ラクしたい、ラクしたい、あ~ラクしたい」と、ラクを求めるようになります。その兆候があったら、若いのと入れ替えたほうが良いです。ま、ご用心。

起こりうる話
〇どうにもならない不動産を捨てたい人は多いはずです。まず、価値がないから売れない・・もらってくれる人もいない・・維持費だけはかかる・・そんなゴミ物件、自分だけ助かる方法の一つが他人に押し付ける事です。

そこで気になるのが、押し付けられた人のリスクです。まず、所有権を移転したとして、登録免許税・登記費用・・数か月後に不動産取得税・・毎年の固定資産税・都市計画税・・他に、維持管理費、草刈り代・・贈与で処理すれば贈与税もかかってしまう・・

そんな損ばかりの物件を欲しがる人はいません。それらの損(負担)プラス謝礼を払わないと、もらってくれる人はいない・・そのようなケースでは、低額の売買で、売主は受け取った売買代金に謝礼をプラスした金額を買主へ渡す方法が考えられます。

現在でもそんな物件をそんな方法で引き取る業者は探せばあると思いますが、近い将来、その類のビジネスビジネスで問題が起こり、社会問題になると思います。物語っぽく書くと・・

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ある日、都内の公園でホームレスの男が死んでいた・・検視の結果、死因は末期の癌であった。通常ならそれで終わりの話ですが・・数日後、そのホームレスの男は数百件の不動産を所有している事が判明した。住民票がある住所地は地方都市にある廃墟で、郵便受けには大量の固定資産税の請求書が届いていた。

不自然な点が多いため、警察が調査することに。・・その大量の不動産の中から一つの不動産を選び、登記情報から前所有者に事情を聴きに行くと、「処分に困っていた不動産を引き取ってもらった」との話で、他の不動産を調べても、それぞれの前所有者達の話はみな同じだった。

具体的には、「処分で困った不動産、お任せください」・・というコンサルティング会社のネット広告を見て問い合せ、その社長に個人で引き取りしてもらった」という話で、その引き取りをした人が、ホームレスの男だった。「説明や手続きは部下らしきスーツの男が行った」という話も共通していた。

取引例としては、引き取り手のない不動産を100万円程度で売買・・同時にゴミ処理や解体費用等の名目で売主が買主に300万円を支払う・・買主は100万円を支払うけど300万円をもらう取引・・差額200万円を得た計算になる。

引き取り後の不動産取得税や固定資産税は1円も払わず、建物の解体もせず放置・・数百件の引き取りで得た利益は数億円レベル・・会社は実在せず、所在した貸事務所の契約者を調べると・・やはりホームレスの男と判明・・数億円の行方は不明のまま。

首謀者は「部下らしきスーツの男」で、末期癌のホームレスの男を使い、「実在しないコンサルティング会社の社長」で「個人名義での引き取り人」として利用した。数億円の利益はその男が持ち去った・・とも考えられる。しかし現状では被害者がいない。不要な不動産を引き取ってもらった前所有者達はみな感謝しているからだ。

ホームレスの男は税務申告をしていなかったため、所得税法違反で被疑者死亡のまま書類送検となったが、「部下らしきスーツの男」の捜査はされず、本件は終了となった。(終)
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ま、このままだと、そんな事件が起こると思うわけです。1人の人間が不動産を所有できる数・・とくに制限はありません。不特定多数の人と反復継続して取引を行うなら宅建業法の枠内ですが、「買うだけ」「もらうだけ」・・なら誰でもできます。 ま、ご用心

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