ブログ版/不動産業界の歩き方
「不動産業界の歩き方」管理人によるブログ版の業界解説書。不動産仲介業の現状と動向を解説します。不動産業界への就職や転職を目指す方、新人の方、必見の不動産ブログ!

フルコミッションの不動産仲介営業職を募集!
冷笑
〇ネットでニュースを見ている時、昔の上司のことを思い出しました。中古マンションの売買仲介で、管理会社に【重要事項に関わる調査依頼】をしたわけですが、媒介時に依頼したもので契約関係書類を作成・・最新の情報でなかったため、管理費と修繕積立金の値上げが決定している事実を知らず契約したのです。

・・で、契約後に発覚・・電話で買主に納得してもらい・・その電話を終えた後、上司は立ち上がり、『やった!納得してもらったぞ!』と、ガッツポーズで叫んだのです。詳しくは、愚か者の叫び 参照

自らが招いた失敗を自ら取り返すのは当然であり、恥ずべき事で反省すべき・・というのが常識です。しかし、その上司は、自らが招いた失敗を恥じることなく、誇らしげな態度・・喜びと勝利の表情・・周囲は失笑というか、冷笑・・そんな雰囲気でしたよ。

ペットの犬と散歩中、犬が道路で糞をしたら、買主は糞を袋に入れて持ち帰るのが都会のルールです。そのようなシーンで、『私は自分のペットの糞を回収したぞ!どうだ!凄いだろ!自分の行為が誇らしい!』と思うバカはいるのだろうか?

隣国の政治ニュースを見て思い出した『昔の上司』の話でした。
期限の設定
〇不動産仲介営業マンにとって必要不可欠な能力の一つが、取引におけるスケジュール管理で、いわゆる期限の逆算の能力です。たとえば、決済期限がありますが、その前に、ローン承認期限や契約通知の期限、ローン申込期限・・など、いろいろな期限があり、すべてが合理的で実現可能な時間を要します。

たとえば・・
1・契約日
2・手付解約期限
3・ローン申込期限
4・ローン承認期限
5・ローン解約期限
6・決済期限
・・・などがあります。

売主側としては上記に連動して・・
・引っ越し先の確定(賃貸なら入居申込み等)
・既存借入(住宅ローン)の解約準備
・抵当権抹消の手続き準備(予約・準備)
・引っ越し
・残置物の廃棄等
・引き渡し
・・・などがあります。

たとえば、契約後1か月以内のローン承認期限で、ローン承認後1週間で決済期限だとします。売主は抵当権の抹消にともなう抵当権抹消書類を揃えなければなりませんが、ローン承認後から決済まで1週間の場合・・ローン承認後に抵当権抹消書類の手配をしても間に合いません。・・その場合、買主は、ローン承認前に動かなければなりません。

しかし、ローンが否決されたら白紙解約です。売主としては買主のローン承認を確認後に、自身の住宅ローンの解約手続きや引っ越しをしたいし、そうすべきです。ようするに、仲介業者は、売主と買主の両方にリスクのないスケジュールを組んで、決済期限を設定しなければならないのです。

また、時間のかかる・・
・土地の測量(近隣の立ち合い・同意書)
・建物の取り壊し(更地渡しの場合)

・・などが条件の場合、それらに要する日数を計算し、余裕をもって期限を決めなければなりません。・・ということは、測量関係や取り壊しに必要な日数、手続き、流れをわかっている必要があります。アクシデントも想定すべきですね。不動産仲介営業は万能の神ではありません。各種手続きはそれぞれの専門家に任せればいいのです。

お金は銀行、登記は司法書士、測量は測量士(土地家屋調査士)、取り壊しは解体業者・・不動産仲介営業は、取引全体を監督するコーディネーターとして、契約内容を無事に履行させたり、依頼人の要望に沿い問題を解決する能力が必要なのです。無理なスケジュールで失敗し、「期限の延長合意書」を取り交わす取引の担当者は・・マヌケです。(笑)

〇デートにおいても、約束の日に、「ごめん、今日はあの日なの・・急にアレが始まっちゃって・・」と言われたら・・最長で1週間の期限延長ですね。私なら嘘と思うけど。(笑)・・ 期限の設定にはアクシデントも想定しましょう。(笑) ご用心
よくある話
〇先日、会社の仲間と昼食を食べに飲食店へ行くと、知人の業者がいました。そこで、短い世間話をしました。「そーいえば、最近、〇〇不動産に顔だしてますか?」 「最近はぜんぜん行ってないよ。」 「そうですか・・。」・・て会話でした。

数年前・・その○○不動産は業者さんのたまり場で、夕方になるといろいろな不動産業者が集まって世間話をしていたんです。全員が不動産屋なので、そこでの話がビジネスにつながる事も多く、有意義な時間でした。

しかし、そこの社長が病気がちで休むことが多く、留守を預かる身内の若者は・・ハッキリ言ってバカ。毒にも薬にもならない、「呼吸する人形」・・存在感0・・世間話すら無理・・当然、業者は集まらなくなり、夕方の集会(笑)は自然と解散となったわけです。私と、冒頭の知人の業者はそのメンバーだったわけです。

〇どこの不動産屋でも、後継者への引継ぎでは苦労します。資産や権利は簡単に引き継ぎできても、人間関係、人脈など目に見えない結びつきの引継ぎは難しいですね。後継ぎのほうも、人脈に関しては軽く考えているケースが多く、親の人脈を排除する者さえいます。いわゆる「先代の息子」扱いは不快だからです。

〇上手な引継ぎの方法があるとすれば・・時間をかける事です。一緒に仕事をしながら丁寧に引き継ぎをすれば、より多くの引継ぎができます。必要なことは引継ぎ、不要なことは排除すればいいわけで、その仕訳にも時間をかけたほうが良いと思います。

激安の建売のように急いで建てた建物より、時間をかけて丁寧に作業した建物のほうが先々も安心でしょ?会社の引継ぎも同じです。ま、どんなに時間をかけても、相手がバカ息子やバカ娘なら意味ないけどね。(笑) それは親から子への引継ぎの問題ではなく、教育の問題だから。それも親の責任なので、どちらにしても社長さんの責任の範囲です。(笑) ま、ご用心。


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